Het Koophuis Complot

De media staat er bol van. Het gaat weer goed op de huizenmarkt. Een bedwelmende mix van extreem lage rente, economische voorspoed en gratis geld brengt ons in een nieuwe koopextase. VBO Makelaars zegt dat in 2014 de gemiddelde koopsom met 4,2% is gestegen tot €222.200. De Rabobank verwacht in 2015 een verdere stijging van 2% tot 4%.

De opleving in de woningmarkt komt voor velen als een ‘hap naar adem’ in een krimpende markt met ruim één miljoen woningen die minder waard zijn dan de hypotheek. Staan we echt aan de vooravond van een definitief herstel van de huizenmarkt of is deze opleving slechts een zonnestraal die door het donkere wolkendek glipt?

Huizenprijzen te sterk gestegen

In onderstaande grafiek van Stichting ODIN hebben we inflatie, inkomen en huizenprijzen van de laatste 20 jaar met elkaar vergeleken.

huizenprijzen-biflatie

Wat onmiddellijk opvalt is de zeer sterke stijging van de woningprijzen tussen 1995 en 2008. Gecorrigeerd naar de ‘Consumenten Prijs Index’ en de ontwikkeling van het gemiddelde loon zijn de actuele huizenprijzen op dit moment nog zo’n 35% te hoog!

Zijn er dan specifieke omstandigheden die een dergelijke prijsstijging rechtvaardigen? Vaak wordt verwezen naar het zogenaamde woningtekort in Nederland, maar dat blijkt een farce. Het verwachte tekort van ca. 290.000 woningen in 2020 komt vooral voort uit de sterke toename van eenpersoonshuishoudens. Van elke vijf huishoudens die er de komende jaren bijkomen, zijn er vier alleenstaand.

Van alle ca. 7,5 miljoen bestaande woningen in Nederland bestaat slechts 28% uit woningen met 1 of 2 slaapkamers. De overige 72% heeft 3 of meer slaapkamers (Bron: Rijksoverheid). Daarbij komt dat de laatste 20 jaar relatief grote huizen zijn gebouwd. De gemiddelde oppervlakte van 150m2 is historisch gezien nog nooit zo groot geweest en dit zijn juist de huizen die vaak een onderwaterhypotheek kennen.Een gigantische mismatch dreigt, die eerder een prijsdaling van het bestaande aanbod tot gevolg zal hebben dan een prijsstijging.

400 jaar huizenprijzen

Op wat grotere afstand komt de echte aap uit de mouw. We zijn in Nederland in de grootste zeepbel van onze geschiedenis getrokken door de ongecontroleerde kredietverstrekking en geldverruiming door banken, die daar tot op de dag van vandaag astronomische rente-inkomsten aan verdienen. Het gevolg van dit extreem opgepompte kredietsysteem wordt in onderstaande grafiek (onderdeel van deze infographic) pijnlijk duidelijk.

huizenprijzen-laatste-400-jaar

In de laatste 400 jaar is er niet zo’n dramatische piek geweest in de huizenprijzen. Elke verdere stijging van de huizenprijzen is feitelijk pervers. Er zou juist sprake moeten zijn van een structurele deflatie om tot normalisatie van de woningmarkt te komen. Maar dat zou de gehele woningmarkt jarenlang op slot gooien met alle gevolgen van dien voor onze economie.

Demografische aardverschuiving

En het wordt nog erger dan u misschien al dacht. Tussen nu en 2040 groeien we naar ruim 8,5 miljoen huishoudens toe. De woonwensen van die huishoudens zullen fundamenteel verschillen met die van vandaag. De eerder genoemde individualisering leidt er toe dat het aantal eenpersoonshuishoudens tot wel 50% gaat uitmaken van het totale aantal huishoudens. Nu is dat nog ca. 35%.

Tegelijkertijd is er sprake van een dubbele vergrijzing. Vergrijzing vanwege het aantal Nederlanders dat 65+ wordt en vergrijzing omdat we allemaal veel ouder worden. Deze groep mensen stelt hele andere eisen aan wonen dan het huidige aanbod van woningen. Vooral kleiner en dichter bij winkel- en zorgcentra in dichter bevolkte gebieden. Vanaf 2030 komen er ruim 50.000 huizen per jaar vrij van mensen die dan met pensioen gaan en uit grotere woningen trekken!

Een laatste ontwikkeling voor de komende decennia is de verwachte geografische concentratie. Grof gezegd wordt verwacht dat de buitenste provincies ten Noorden, Zuiden en Oosten van Nederland inwoners zullen verliezen ten gunste van de Randstad en meer centraal gelegen gebieden in Nederland. Zorg, vervoer, veiligheid en afhankelijkheid zijn de belangrijkste oorzaken voor deze impactvolle migratie.

Alle ontwikkelingen gecombineerd leiden tot de ‘perfect storm’ op de woningmarkt. Huiseigenaren die in de kwetsbare gebieden wonen, huizen met drie of meer slaapkamers hebben en/of tussen 1995 en 2015 een woning hebben gekocht, hebben een reële kans straks met een onverkoopbare woning te zitten.

Het Complot

Ik kan maar moeilijk de gedachte loslaten dat de banken en de politiek niet al lang weten dat deze ellende op ons afkomt. Zou dat misschien ook de reden zijn dat er zo hard wordt vastgehouden aan 100% verplichte aflossing op alle hypotheken die na 2013 worden afgesloten? En dat er steeds meer eigen geld moet worden ingebracht om überhaupt nog een huis te kunnen kopen? En dat bestaande huiseigenaren (met aflosvrije hypotheken) maximaal onder druk worden gezet om versneld af te lossen? Dat er nu ook over wordt gesproken om pensioengeld te gebruiken voor de aflossing van de woning? En dat de Rabobank (groot in het buitengebied) haar hypotheken wil securitiseren?

Met de afname van de totale hypotheekschuld is het weer logisch dat banken buitensporig hoge rentemarges rekenen in de door hen zelf maximaal opgeblazen huizen- en hypothekenmarkt. Zo wordt immers de winst veiliggesteld. Ter illustratie: iemand met een hypotheek van €250.000 betaalt gemiddeld €5.700 hypotheekrente per jaar (bij 1 jaar rentevast). De inkoopprijs van diezelfde rente kost de bank €625. Dat is een winstopslag van 912%.

Minder uitstaand hypotheekgeld wordt gecompenseerd met een hogere rentemarge en is voor de bank een uitstekende voorbereiding op de ‘perfect storm’. De huiseigenaar die echter de komende jaren spaar- en pensioengeld gebruikt voor extra aflossing van de woning zit straks met de gebakken peren, want die heeft weliswaar een lagere hypotheek, maar een onverkoopbare (te grote en te dure) woning. De bank heeft op dat moment schone balansen en heeft met het vrijgekomen kapitaal mogelijk flink geïnvesteerd in eenpersoonswoningen in de centraler gelegen gebieden, waardoor weer goed aan hypotheken wordt verdiend.

En zo kan het gebeuren dat de kredietbel van nu in de komende 20 jaar volledig wordt afgewenteld op de huiseigenaar, die ook nog door hoge rentemarges de winst van de banken op niveau heeft gehouden. De onafhankelijke hypotheekadviseur krijgt er een nieuwe taak bij; woningwaardeplanning.

Lees verder via Biflatie.nl.

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Dit vind je misschien ook leuk...

Geef jouw mening

Close